何女士家住南宁市青秀区绿城画卷小区,房子面向南湖广场的整面玻璃幕墙,让她可观赏南湖及广场全景。但最近她家浴室与建筑外墙重合的落地玻璃突然出现了破损,维修问题让她感到头痛。物业公司认为这块玻璃是业主个人使用的设施,应由业主自己维修;何女士则认为这块玻璃是大楼墙体的一部分,应专项维修基金维修。记者调查发现,相关法律法规对此并没有明确。
7月3日,记者在何女士位于绿城画卷小区B座809室的家看到,她家所有房间的外墙都是墙窗合一的落地玻璃,在浴室的一道水泥隔墙和不锈钢栏杆外,玻璃外墙明显缺失了一大块玻璃,只有少量玻璃残片还镶在水泥墙壁四周。
何女士说,6月27日下午,她接到小区物业发来的短信,称她家里的一块外墙玻璃忽然碎裂,要她回去处理。何女士赶回家看到,浴室的一块外墙玻璃破裂出一个洞,洞周围出现大量裂纹。这些玻璃是钢化玻璃,并没有当场散开掉下楼,只有少部分碎片掉下,砸到4楼的阳台上。当晚,物业工作人员把破裂的玻璃拆下。
次日,何女士与物业管理人员在协商维修时意见出现分歧。物业公司的人告诉她,她家的玻璃幕墙并不属于墙体,只能算窗户,维修应由她来负责。何女士对此不理解,她说:“所有房子的玻璃都是落地式的,明明是玻璃做的墙,怎么就变成窗了?玻璃的朝外一面就是大楼的外观,玻璃应算是主体结构,应该由专项维修基金出资维修。”
对何女士的要求,该小区物业管理公司——南宁市人为物业管理有限公司的梁主任表示,建筑公共部分和个人使用部分有着明确的界定,属业主个人使用的设施,应由业主自己管理和维修,所有业主共用的设施才由专项维修基金来修。这块破裂的玻璃是何女士家窗口的扩展,属何女士个人使用,其他业主并不能与她共用,因此该玻璃的维修费应该由何女士来承担。
梁主任说,小区几年前也发生过几起类似的玻璃碎裂情况,每次都是业主自己出资把碎裂的玻璃自行更换,物业负责协助维修安全工作。
对此,何女士表示,这块大面积的玻璃材质建筑面,说是一面大窗户好像也无可厚非,但也实际兼顾了墙体的功能,况且它里面还有一道水泥隔墙存在。因此,何女士认为,浴室水泥墙外的玻璃幕墙应属公共部分,就算开了通气小窗,最多也只能算是业主自用的部分与公共外墙重合。
记者查阅相关法律法规发现,有关公共外墙与业主自用部分重合的情形到底应该划分为墙还是窗,并没有明确。
南宁市青秀规划工作人员称,规划部门和建设部门都没有对玻璃幕墙作出是墙还是窗的界定,法律法规没有明确界定的,他们也无法给出意见。何女士通过法律途径,进行个案分析解决。
7月4日,记者在采访中了解到,该小区出现玻璃幕墙破碎后,其他居民纷纷自查,有居民反映称,发现几处玻璃幕墙有疑似破裂现象。居民们担心,出现维修纠纷时,他们一样难以。
广西广和律师事务所罗德昌律师表示,对玻璃幕墙是墙还是窗的认定,在没有明确的法律法规界定的情况下,可以拿技术部门以及行业对玻璃幕墙设计和施工的规范要求作为参考和依据,再结合以往类似案件的判案处理或范例,及是否涉及到安全性和利益来认定。
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